Op lange termijn levert een investering in een huis of een appartement dat je verhuurt slechts iets minder op dan een in aandelen. Maar op de beurs moet je over een steviger maag beschikken, want die is veel wispelturiger.
Over een periode van 40 jaar leverde een woning in ons land in 36 jaren een reëel positief rendement op. Dat is de opbrengst na inflatie. Dat berekende Nico Dewaelheyns, professor beleggingsleer aan de KU Leuven, voor het boek ‘Een huis kopen zou niet moeilijk mogen zijn’ van voormalig De Tijd-journalist Patrick Luysterman en notaris Bart van Opstal.
8,45% RENDEMENT
Een huis in België bracht de voorbije 40 jaar gemiddeld 8,45 procent per jaar op.
Van 1981 tot 2020 bracht een huis in België gemiddeld 8,45 procent per jaar op. In tegenstelling tot wat velen denken, moeten appartementen het met iets minder doen, al blijft het rendement met 8,05 procent per jaar meer dan behoorlijk. De cijfers houden rekening met de huuropbrengsten en de veronderstelling dat je gemiddeld 3 procent van de waarde van de woning uitgeeft om ze up to date te houden. Wie zijn pand niet verhuurt en alleen rekent op de waardestijging, ziet het rendement zakken naar 5,11 procent voor een huis en 4,68 procent voor een appartement.
Van alle klassieke beleggingen scoren alleen aandelen beter. Een korf Belgische aandelen, gemeten volgens de MSCI Belgian Total Return Index, bracht in 40 jaar jaarlijks gemiddeld 10,59 procent op. ‘Aandelen zijn echter veel wispelturiger dan woningen’, zegt Dewaelheyns. ‘Aandelen leverden in slechts 27 van de 40 jaar een positief reëel rendement op. Bovendien is het tijdstip van aankoop belangrijk. De voorbije 20 jaar waren Belgische aandelen met een rendement van gemiddeld 2,64 procent een van de slechtste beleggingen. Net na 2000 ging de beurs onderuit door de dotcomcrisis, en in 2008 veroorzaakte de bankencrisis averij op de Brusselse beurs. Europese aandelen leveren ongeveer hetzelfde beeld op.’
Goud bengelt met een gemiddelde jaarwinst van 2,97 procent over 40 jaar onderaan. Een spaarboekje doet het met 3,14 procent niet veel beter. Door de lage rente is de opbrengst van een spaarrekening de voorbije tien jaar zelfs gezakt naar amper 0,35 procent, lang niet genoeg om de inflatie bij te benen. Die lag de voorbije 40 jaar op 2,58 procent. Met overheidsobligaties troefde u met een gemiddeld rendement van 5,67 procent in 40 jaar wel de stijgende consumptieprijzen af.
Wie naar de evolutie van de woningprijs kijkt, ziet die bijna uitsluitend stijgen. Blijft dat duren?
De periode van de grote winsten op de vastgoedmarkt is voorbij.
Patrick Luysterman: ‘De periode van de grote winsten op de vastgoedmarkt is voorbij. Het rente-effect is uitgespeeld. Nu is de omgekeerde beweging ingezet. Bij een afbetaling van 1.000 euro per maand op 20 jaar kan je bij een rente van 1 procent 217.441 euro ontlenen. Bij 2 procent zakt dat naar 197.673 euro. Bij 10 procent naar slechts 103.625 euro. Die evolutie kan op de prijzen wegen. Al zijn er mechanismes die de prijzen ondersteunen. Er is veel meer subsidiëring tussen de generaties dan vroeger. Ouders en grootouders geven de kinderen of kleinkinderen een steuntje om een huis te verwerven. En in België heb je de automatische loonindexering. Als je nu leent tegen een vaste rente op 25 jaar, zal je loon met de inflatie meestijgen maar je afbetaling blijft hetzelfde.’
‘Een segment heeft het nu al moeilijk: oudere, niet-gerenoveerde woningen. De energiezuinigheid wordt almaar belangrijker. Tegen 2050 wil de Vlaamse overheid een EPC-label A voor elke woning. De overheid zal de druk om te renoveren nog opvoeren. De renovatiekosten zijn in korte tijd sterk gestegen en nemen dus een flinke hap uit het budget.’
Nico Dewaelheyns: ‘Ik denk dat de vastgoedprijzen dit jaar voor het eerst sinds lang minder sterk zullen stijgen dan de inflatie. Zo’n afkoeling is niet slecht en ondersteunt de betaalbaarheid van een woning voor jongeren.’
Hoe zit het met die betaalbaarheid? Is een woning voor iedereen weggelegd?
De verhouding tussen de kostprijs van een woning en het gemiddelde inkomen is al jaren aan het stijgen.
Dewaelheyns: ‘De verhouding tussen de kostprijs van een woning en het gemiddelde inkomen is al jaren aan het stijgen. Tot nu werd dat gecompenseerd door de lagere rente, maar dat is voorbij. Al valt het in België nog mee. De woningprijs versus het inkomen ligt in ons land 8 procent onder het gemiddelde van de eurozone. Nederland is daarentegen een van de duurste landen door de grote woningnood. En in het Verenigd Koninkrijk gaan kopers zelfs hypotheekleningen over meerdere generaties aan om vastgoed te verwerven.’
Luysterman: ‘In 2020 spendeerde een Belg gemiddeld 32 procent van zijn inkomen aan de huur of afbetaling van zijn woning en de nutsvoorzieningen. Door de dure energie is dat percentage ongetwijfeld nog opgelopen. Het aantal mensen die niet kunnen huren of kopen is toegenomen.’
Zijn er voldoende woningen in België?
Luysterman: ‘Ja, maar niet in elk segment. Er is voldoende aanbod in het duurdere vastgoed. Promotoren bouwen graag luxewoningen waarop ze de hoogste marges kunnen realiseren. Daar zie je al leegstand. Voor singles, kleine gezinnen en in sociale woningen is er een tekort. Daar kan de overheid iets aan doen, via onder meer de vergunningenpolitiek of door meer grond beschikbaar te maken.’
Hoe komt het dat zoveel kapitaalkrachtige Belgen nog woningen kopen en verhuren?
Dewaelheyns: ‘Verhuren blijft in België fiscaal heel interessant. De belastingen voor aandelenbeleggers zijn daarentegen verhoogd. Bovendien hebben de huurprijzen in ons land een forse inhaalbeweging gemaakt. Ze noteren nu zowat op het Europees gemiddelde.'
Luysterman: 'Veel mensen hebben een voorkeur voor ‘reële’ activa. Wie vastgoed bezit, kan het zien en aanraken. Het gevoel van waardevastheid op lange termijn speelt een grote rol. België heeft nog geen speculatieve zeepbellen in vastgoed gekend, wat het gevoel van veiligheid verhoogt. De markt is als een tanker, die heel gestaag beweegt.'
Toch leveren aandelen statistisch meer op.
Dewaelheyns: ‘Klopt, maar je moet er de forse schommelingen bijnemen. Bovendien vergelijk je appelen met peren. Het gaat om een ander type belegging. Als je pakweg een tiende van je portefeuille wil verkopen, kan dat snel met aandelen. Wie investeert in een of twee appartementen kan dat niet. De dividenden van aandelen kan je ook perfect herbeleggen. Maar met één jaar huurinkomsten kan je geen extra woning kopen.’
‘Fysiek vastgoed levert bovendien beslommeringen op. Je moet een huurder vinden, die zijn rekeningen keurig betaalt. Je kan met leegstand te maken krijgen. De rendementstabel geeft de gemiddelde rendementen weer, maar de gemiddelde woning kan je niet kopen. Misschien koop je wel een woning in een wijk die minder in trek raakt? Met fysiek vastgoed ben je minder gespreid dan met een aandelentracker. Misschien is voor sommigen beursgenoteerd vastgoed een optie? Dat leverde de voorbije 10 en 20 jaar meer op dan een huis of appartement, en je hebt er minder praktische bekommernissen mee.’
